マイホーム購入時の税金を知ろう！

マイホームを買ったとき

印紙税(国税)

印紙税(国税） 軽減措置
金額 税額 税額
100万円 ～ 500万円以下 2000円 -
500万円超 ～ 1000万円以下 1万円 -
1000万円超 ～ 5000万円以下 2万円 1万5000円
5000万円超 ～ 1億円以下 6万円 4万5000円
1億円超 ～ 5億円以下 10万円 8万円
- -  

登録免許税(国税）

登録免許税(国税） 軽減措置
表示登記 建物 建物表示登記 無税 -
新築住宅 土地 所有権移転 評価額×１% -
建物 所有権保存 評価額×０．４% 評価額×0.15%
中古住宅 土地 所有権移転 評価額×１% -
建物 所有権移転 評価額×１% 評価額×0.3%
設定登記 - 債権額 借入額×0.4% 借入額×0.1%

不動産取得税(地方税）

不動産取得税(地方税） 軽減措置
土地 　　(評価額×1/2)×4%　(税率)×3/4

（2004年6月30日）
 		 (評価額×1/2×4%)×3/4 からつぎの１・２のうち、多い額を控除
  1. 4万5000円
  2. 1m2当たりの土地の評価額×1/2×建物床面積の2倍
(200m2が限度)×4%×3/4
建物
新築住宅		 評価額×3%(税率）

（2004年6月30日）		 (建物評価額-控除額1200万円）×税率3% = 税額
建物
中古住宅		 評価額×3%(税率）

（2004年6月30日）		 建物評価額から住宅の建設時期に応じて一定額を控除して左記計算式
建設時期 控除額
～ 昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日 ～ 昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日 ～ 平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日 ～ 平成9年3月31日 1000万円
平成9年4月1日 ～ 1200万円

軽減措置を受けるための要件

登録免許税

新築住宅
  1. 床面積が50m2以上。
  2. 2003年3月31日までに新築または取得した自分で住むための住宅。
  3. 住宅専用,または住宅部分の床面積が9割以上の店舗併用住宅。
  4. 新築または取得してから1年以内に登記すること。
中古住宅
  1. 床面積が50m2以上。
  2. 2003年3月31日までに新築または取得した自分で住むための住宅。
  3. 住宅専用,または住宅部分の床面積が9割以上の店舗併用住宅。
  4. 新築または取得してから1年以内に登記すること。
  5. 木造は築20年以内,鉄筋コンクリート像などは築25年以内。
ローン借り入れ
  • 上記条件を満たす新築住宅、または中古住宅を購入するために借りたローンであること。

不動産取得税

新築住宅
  • 建物
    1. 床面積が50m2以上240m2以下。
  • 土地
       上記条件に合う住宅を建てる土地で、以下のいずれかを満たすこと。
    1. 取得してから3年以内に、その土地に住宅を新築したとき。
    2. 借地に住宅を新築してから1年以内に、その土地を取得したとき。
    3. 未入居の自己居住用の土地付き住宅を取得したとき。
中古住宅
  • 建物
    1. 床面積が50m2以上280m2以下。
    2. 木造は築20年以内、鉄筋コンクリート造などは築25年以内。
    3. 買主が自宅として使用すること。
  • 土地
       上記条件に合う住宅が建っている土地で、以下のいずれかを満たすこと。
    1. 取得してから3年以内に、その土地に住宅を新築したとき。
    2. 借地に住宅を新築してから1年以内に、その土地を取得したとき。
    3. 未入居の自己居住用の土地付き住宅を取得したとき。

固定資産税

建物
  1. 床面積が50m2以上280m2以下。
  2. 店舗併用住宅の場合は居住部分の床面積が2分の1以上で、かつ上の条件を満たすこと。
土地

   以下のいずれかに当てはまること。
  1. 住宅用地として使用されている(住宅が建っている)土地。
  2. 居住部分の面積が4分の1以上ある店舗併用住宅の建っている土地。

マイホームを売却したときの税金

譲渡所得にかかる所得税(国税）
住民税(地方税）

個人が土地や建物などを売却して生じた所得(譲渡所得）にかかってくる税金。
売った土地の保有期間は、売った年の1月1日現在で判断する。
短期譲渡所得(5年以内の保有）
軽減措置 居住用財産の3000万円特別控除
税額
  1. 課税短期譲渡所得 × 税率40%
  2. (他の課税総所得 + 課税短期譲渡所得 - 譲渡所得の特別控除額50万円）× 累進税率 - （他の課税総所得）× 累進税率）× 110%
1, 2 のいずれか多い金額が所得税額
（住民税は上記1の40%が12%となり、2の累進税率は住民税の税率を適用）
長期譲渡所得(5年を越えて10年以内の保有）
軽減措置 居住用財産の3000万円特別控除
税額 特別控除後の課税譲渡所得に対し一律所得税20%
(住民税6%)
長期譲渡所得(10年を越えて保有）
軽減措置 居住用財産の3000万円特別控除
税額 特別控除後の課税所得が6000万円以下の部分については所得税10%(住民税4%)
6000万円超の部分については所得税15%(住民税5%)

マイホームを売って損をしたときに使える特例

所得税(国税）
住民税（地方税）

自宅を売却して譲渡損失が出た場合は、その年の所得から控除することが出来るが、その売却した年の所得以上の譲渡損失が出たときは一定の要件に該当すれば控除できなかった損失をその年の翌年以降3年以内の各所得から繰り返して控除することが認められる。
なお、買い替え物件に対する住宅ローン控除との併用も認められる。
売却する住宅の要件
  1. 平成14年1月1日から15年12月31日までの間に譲渡する長期保有(5年超)のマイホームであること。
  2. 家屋の敷地等に見合う損失は面積500m2以下の部分に相当する金額に限られる。
買い換え先の住宅の要件
  1. 譲渡年からその翌月12月末までの間に取得すること。
  2. 取得日から翌年12月までに居住または居住見込みであること。
その他の要件
  1. 譲渡時および買い換え時に住宅ローンを借りていること。
  2. 所得が3000万円以下である年分に限られる。

マイホームを売ったときに使える特例

3000万円特別控除

自宅を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられる。
ただしこれを利用すると、買い換え先の住宅を購入するときには、住宅ローン控除がつかえない。
つまり手持ち物件の売却に3000万円の特別控除を使うか、買い換え物件の購入に住宅ローン控除を使うか、どちらかを選ぶ必要がある。
主な要件
  1. 持ち主が自分で住んでいた住宅の売却。（土地のみは対象外）
  2. 転勤などで実際に住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の年末までの売却。
  3. 家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内の売却。
  4. 店舗併用住宅の場合は、居住用部分についてのみ適用。
    居住用部分が全体の9割以上ある場合には、全体を居住用として適用。
    • 持ち主と特別な関係にない人に売却。
      特別な関係とは、配偶者、親子、祖父母、孫、親族など。
    • 売却した年の前年と前々年に、この制度の適用を受けていないこと。（3年に1度しか適用されない)
    • 3000万円特別控除の適用を受けるには、売却した翌年の3月15日までに申告すること。

居住用財産の買い換え特例

この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は、次の買い換えまでに課税が繰り延べに出来る。
この適用を受けられる場合にも、3000万円特別控除とどちらか一方を選ばなければならない。
この特例を受けたときも買い替え先の住宅には住宅ローン控除は仕えない。
売却する住宅の要件
  1. 3000万円特別控除が受けられる条件を満たしていること。
  2. 売却した都市の1月1日までの所有期間が、土地、建物共に10年を超えていること。
  3. 父母や祖父母から相続または遺贈された住宅であること。
  4. 本人が30年以上住んでいること。
また、平成14年1月1日から平成15年12月31日の売却に対しては、上記の1，2に加えて、本人が10年以上住んでいることという条件を満たしていれば利用できる。
買い換え先の住宅の要件
  1. 所有者本人の住宅であること。
  2. 所有していた住宅を売却した年の前年から翌年の年末までに購入した住宅であること。
  3. 購入した年のよく年末までに本人が住むこと。
また、平成14年1月1日から平成15年12月31日の売却に対しては、上記の1～3に加えて下記の条件を満たしていれば利用できる。
  • 建物の床面積が50m2以上240m2以下であること。
  • 土地の面積が500m2以下であること。
  • 耐火建築物は築20年以内であること。

知っておきたい特例

住宅取得資金贈与の特例

援助資金のうち550万円までが無税、1500万円までなら軽減措置が適用される制度。
援助資金が1000万円なら税額が45万円になるなど、大幅な税負担の軽減が受けられる。
住宅取得資金を受けたときの贈与税額
金額 特例を受けた場合 特例を受けない場合
300万円 0円 30万5000円
400万円 10万円 55万円
500万円 20万円 84万5000円
600万円 30万円 119万円
700万円 40万円 156万円
800万円 50万円 196万円
900万円 60万円 238万円
1000万円 70万円 283万円
1200万円 97万5000円 380万円
1500万円 152万5000円 530万円
贈与を受ける人の要件
  1. 贈与を受けた年分の所得金額が1200万円(給与収入金額では1442万円)以下。
  2. 取得資金の贈与を受けた翌年の3月15日までに、住宅用家屋を新築または取得して居住するか、その後遅滞なく居住することが確実と見込まれるもの。
  3. 資産の贈与を受けた日以前の5年以内において、本人またはその配偶者が所得する住宅家屋(床面積1/2以上が居住用に使われていること)に居住したことがなかったこと。
  4. 同一人がかつてこの特例を受けていないこと。
贈与をする人の要件
  1. 贈与を受ける人の父母、祖父母のいずれかであること。
    （夫婦の場合それぞれの父母から贈与を受けることも出来る）
取得する住宅の要件
  1. 床面積(マンションについては占有面積)が50m2以上であること。
  2. 中古住宅の場合は築20年以内(耐火構造は築25年以内)であること。
  3. 店舗併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が1/2以上であること。

住宅ローン控除(創設）

公庫、年金、財形などの公的融資や民間融資を、返済期間10年以上で借りた場合に、1年目～10年目にわたって所得税から一定額を控除する。
（平成16年以降は6年間の控除になります。）
1年目～10年目 年末ローン残高 × 1%　　（平成15年12月31日まで）
   
   
ただし残高は公的融資と民間融資を合わせて最高
5000万円まで。増改築の場合は100万円を超える工事に要した借入金が対象

※平成13年1月1日から平成15年12月31日までに居住の用に供した場合に適用される。
不動産の主な要件
  1. 床面積が50m2以上。
  2. 中古住宅の場合は、耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内。
  3. 店舗併用住宅または、増改築の場合、居住部分が全体の1/2以上であること。
人の主な要件
  1. 住宅を取得してから6ヶ月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日までに居住すること。
  2. 控除を受ける年の所得が3000万円(給与収入金額の場合は約3336万円)以下であること。
  3. 取得した年とその前後2年間(通算5年間)に、3000万円の特別控除や居住用財産の買い換え特例を受けていないこと。
ローンの主な用件
  1. 返済期間が10年以上のもの。
  2. 住宅および住宅と共に取得する土地などのために借りたローンであること。
  3. 社内融資の場合は、一定(当面は年利1%)以上のもの。
    (役員に対する住宅資金貸付は対象外）

家・生活の税金記事一覧